IMU - Riduzione della base imponibile per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati

Il decreto legislativo del 2 marzo 2012, n° 16, convertito, con modificazioni, dalla Legge 26 aprile 2012, n° 44, (articolo 4, comma 5, lettera b)) ha disposto una integrazione all’articolo 13, comma 3, d.l. 06 dicembre 2011, n° 201, convertito, con modificazioni, dalla Legge 22 dicembre 2011, n° 214, di seguito il testo normativo:

La base imponibile è ridotta del 50 per cento:
a) (…);
b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del Decreto del presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

Il contribuente tenuto al versamento dell’IMU, qualora ricorrano i requisiti previsti dalla suddetta norma, può presentare all’Ufficio la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, in due copie originali, attestante le condizioni che danno diritto all’applicazione della riduzione al 50% della base imponibile utilizzando l’apposito modello

L’attribuzione dello stato di inagibilità o inabitabilità ed effettivo non utilizzo soggiace alle regole definite dalla delibera vigente a fini regolamentari che ha approvato le aliquote IMU per l’anno 2015, della quale se ne riporta il testo:

1. La base imponibile è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.
2. L’inagibilità o inabitabilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente e simile) o di una obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (art. 3, lettere a) e b), D.P.R. 06 giugno 2001, n° 380), bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia (art. 3, lettere c) e d), D.P.R. 06 giugno 2001, n° 380), ed ai sensi del vigente regolamento urbanistico edilizio comunale. L’immobile, in ogni caso, non deve essere utilizzato, anche per usi difformi rispetto alla destinazione originaria e/o autorizzata.
3. Ai fini del riconoscimento della agevolazione di cui al comma 1, il soggetto passivo presenta all’Ufficio IMU la dichiarazione sostitutiva ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n° 445, allegando eventuale documentazione comprovante lo stato di inagibilità o inabitabilità e non utilizzo dell’immobile. Successivamente il personale tecnico dell’Ufficio provvederà ad accertare la sussistenza dei requisiti anche attraverso sopralluogo che il proprietario si impegna ad autorizzare, pena la decadenza dell’eventuale beneficio. Nel caso sia confermato il diritto all’agevolazione, esso avrà effetto dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva di cui al primo periodo del presente comma. Nell'ipotesi contraria, l'Ufficio provvederà ad emettere apposito provvedimento di diniego con effetto del mancato riconoscimento del diritto all'agevolazione e conseguente conguaglio fiscale.
4. La dichiarazione sostitutiva esplicherà i suoi effetti anche per le annualità successive fintantoché permarranno le condizioni di inabitabilità o inagibilità ed effettivo non utilizzo. Il venir meno delle condizioni richieste dalla legge per l'agevolazione in questione comporterà l'obbligo di presentare la dichiarazione di variazione IMU con le modalità ed entro i termini previsti.
5. Se il fabbricato è costituito da più unità immobiliari, catastalmente autonome e anche se con diversa destinazione, la riduzione è applicata alle sole unità dichiarate inagibili o inabitabili.
6. Nel caso in cui l’agevolazione sia confermata dall’Ufficio, la condizione di inagibilità o inabitabilità ha valenza esclusivamente fiscale, non comportando, quindi, la automatica decadenza di certificazioni di abitabilità/agibilità, o in altro modo definite, a suo tempo rilasciate dai competenti uffici tecnici comunali.
7. Durante il periodo di sussistenza delle condizioni che danno diritto all’agevolazione, per il calcolo dell’IMU si applica l’aliquota ordinaria salvo diverse indicazioni.
8. Per i fabbricati per i quali, in ambito di vigenza dell’imposta comunale sugli immobili, il contribuente aveva provveduto a richiedere la riduzione d’imposta al 50% ai sensi dell’articolo 8, comma 1, D. Lgs. n° 504/1992, avendo correttamente adempiuto agli obblighi formali previsti (presentazione della Dichiarazione sostitutiva di atto notorio, presentazione della dichiarazione di variazione ICI al fine di comunicare lo stato di inagibilità o inabitabilità e non utilizzo) e non avendo lo stesso contribuente ricevuto dall’Ufficio formale diniego all’applicazione della riduzione, viene mantenuta la possibilità di applicare l’agevolazione (riduzione del 50% della base imponibile) anche ai fini IMU in via continuativa, sempreché i fabbricati siano ancora in possesso dei requisiti qualificanti lo stato di inabitabilità o inagibilità ed effettivo non utilizzo come definiti dal presente articolo, in tal caso non è dovuta la dichiarazione ai fini IMU.
9. Per le unità collabenti classificate catastalmente nella categoria F2 l’imposta è dovuta sulla base del valore dell’area edificabile. Il valore imponibile dovrà essere determinato ai sensi dell’articolo 5, comma 5, D. Lgs. n° 504/1992, anche tenendo conto delle possibilità di recupero del preesistente fabbricato stabilite dalle vigenti norme urbanistico-edilizie.

Il DM Economia e Finanze del 30/10/2012 ha approvato il modello di dichiarazione IMU e le relative istruzioni. Al punto 1.3 delle istruzioni, nella parte dedicata agli immobili inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, si specifica che "...le riduzioni vanno dichiarate solo nel caso in cui si perde il relativo diritto, poiché è in questa ipotesi che il comune non dispone delle informazioni necessarie per verificare il venir meno delle condizioni richieste dalla legge per l'agevolazione in questione". Ne consegue che la dichiarazione sostitutiva di notorietà presentata all'Ufficio per comunicare la sussistenza dei requisiti per l'applicazione della riduzione IMU, qualora l'Ufficio verifichi ed attesti l'effettiva sussistenza degli stessi, assurge al ruolo di dichiarazione iniziale per l'applicazione della riduzione stessa. La dichiarazione di variazione IMU dovrà, pertanto, essere presentata per comunicare la perdita della agevolazione (ad es.: utilizzo dell'immobile, inizio interventi di recupero edilizio che obbligano, in questo ultimo caso, al versamento dell'imposta sulla base del valore dell'area edificabile).

Definizione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che, qualora siano sufficienti o necessari per rendere di nuovo funzionale l’immobile all’uso, non consentono, ai sensi del comma 2, l'applicabilità del beneficio fiscale IMU.

Interventi di manutenzione ordinaria
Definizione: costituiscono intervento di manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture delle costruzioni e quelle necessarie a mantenerle in efficienza senza modificarne le caratteristiche dimensionali. Con specifico riferimento agli edifici, costituiscono manutenzione ordinaria le opere di riparazione , rinnovamento, sostituzione delle loro finiture e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti degli edifici stessi.

Per “finiture” si intendono quelle parti di un elemento strutturale o tecnologico sostituibili e rinnovabili senza sostituire l’intero elemento strutturale o tecnologico.

Nella “integrazione di impianti tecnologici esistenti” si intende compreso l’ammodernamento di impianti esistenti e l’aggiunta di componenti tecnologiche in impianti esistenti, mentre non è compresa la destinazione ex-novo di vani ad ospitare servizi igienici o impianti tecnologici.

Gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere così definiti nel dettaglio:

opere interne: riparazione rinnovamento e sostituzione di intonaci, rivestimenti, infissi, serramenti, controsoffitti, pavimenti, apparecchi sanitari, canne fumarie e di ventilazione: aggiunta di nuovi apparecchi sanitari in bagni esistenti; aggiunta di nuove canalizzazioni per liquidi, aeriformi, ecc.;

opere esterne: riparazione e sostituzione, purché senza alterazione delle caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti di intonaci, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine tagliamuro, grondaie, pluviali, canne e comignoli, cornicioni e cornici, zoccolature, bancali, gradini, ringhiere, inferriate, vetrine, recinzioni, pavimentazioni, sistemazioni e arredi dell’area di pertinenza;

Interventi di manutenzione straordinaria
Definizione: costituiscono intervento di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali delle costruzioni, nonché per adeguarle a integrarle dal punto di vista tecnologico. Nel caso specifico di edifici costituiscono intervento di manutenzione straordinaria le opere di:

• consolidamento o sostituzione, senza modificarne la posizione, di strutture portanti, chiusure, partizioni esterne, partizioni interne orizzontali o inclinate;
• realizzazione, modifica o eliminazione di partizioni verticali interne alle singole unità immobiliari o interne alle parti comuni;
• realizzazione, modifica o eliminazione di impianti per la fornitura di servizi, impianti di sicurezza, attrezzature interne, attrezzature esterne.

A titolo di esempio, sono interventi di manutenzione straordinaria di edifici quelli che riguardano:

opere interne: consolidamento delle strutture portanti interne; opere di sottomurazione, deumidificazione, sostituzione di solai, apertura e chiusura di porte; creazione, eliminazione o modificazione di partizioni verticali interne, di locali per servizi igienici e tecnologici; rifacimento di collegamenti verticali interni a una singola unità immobiliare; dotazione di nuovi impianti; costruzione di canne, cavedii, condotte e altre componenti impiantistiche all’interno dell’edificio o in cortili o chiostrine interni all’edificio; costruzione di spazi tecnici praticabili interrati che comunque non modifichino la sagoma fuori terra;

opere esterne: le opere esterne già descritte per gli interventi di manutenzione ordinaria, quando non sono già preesistenti, oppure comportano modifiche delle caratteristiche, posizioni, forme e colori di quelle preesistenti; opere di sostegno e di contenimento; consolidamento di strutture portanti perimetrali e coperture nonché adeguamento del loro spessore e delle loro caratteristiche alle esigenze di isolamento; sostituzione, senza modifiche geometriche, della struttura portante del coperto; costruzione di canne, cavedii, condotte; installazione di pannelli solari o fotovoltaici o altre componenti impiantistiche dell’edificio nei casi non già compresi nella manutenzione ordinaria; installazione di insegne ed antenne di grandi dimensioni; opere per l’allacciamento ai pubblici servizi ivi compresa la realizzazione delle relative nicchie o armadi; pavimentazioni e sistemazioni dell’area di pertinenza che riducano la superficie permeabile.

Per quanto riguarda gli edifici a destinazione produttiva, costituiscono intervento di manutenzione straordinaria anche le opere edilizie che riguardano le modifiche e le integrazioni delle apparecchiature ed allestimenti dell’organizzazione produttiva. Tali interventi possono consistere sia in opere interne, sia in opere esterne.

Dove rivolgersi

UFFICIO TRIBUTI – Piazza Garibaldi 14 – 21021 ANGERA – 1° PIANO

ORARIO:  dal lunedi’ al venerdi’  9,30 – 12,30  giovedì 16,00-18,00

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